亚重生活广场

龟龄路沿线688米，比年来密集散播7家详尽生意体。这一布局既带来了生意氛围的采集效应，也激发了热烈竞争和客流稀释，呈现出“几家欢快几家愁”的分化模式。

奉陪我国城市化进度与社区生意的荣华发展，部分城市中枢区域及大型社区附进新商圈崛起，龟龄路688米一段，沿线万里长征7家生意团聚体，密度之高，上海悲凉。细析“七星连珠”，可管窥新时代的马路生意经。

从空间上看，东始江宁路，西至胶州路，昔步·统益里、巴黎春天百货、189购物中心、鸿寿坊、龟龄里、旭辉里、亚重生活广场连成一线。

昔步·统益里

巴黎春天百货

189购物中心的盒马鲜生店内

鸿寿坊

龟龄里

旭辉里

亚重生活广场

从时分上看，1996年开业于今的亚重生活广场以厂房创新的半露天创新形态开启商圈序幕，后光多年，今虽逐渐解除，仍握住调整求变；2011年、2017年接踵开业的巴黎春天百货、189购物中心毗邻而立，“传统市集”的定位相似；2021年开业的旭辉里与7号线、13号线地铁径直相连，东谈主流量可不雅；2023年9月开业的鸿寿坊，在老上海街巷肌理中植入当代生意功能，赶紧凭借“考究焚烧气”的定位成为网红地标；2025年头龟龄里、昔步·统益里开门迎客，带来失业浮滥新遴荐。

这个生态多元的龟龄路商圈，坐拥内环中枢区位与苏州河水岸资源，既是承载沪西估客记忆的老牌生意采集地，亦然历经城市更新迭代的浮滥新场域，其中生意体有老有新，有落有起，如何串珠成链，是各方共同的课题。

如何引来客，留下东谈主

龟龄路商圈是餐饮店雇主蒋皆林的“伤心肠”，他的店因为经营不如预期，坚捏几年后于昨年寂然撤场。“除了平台管制运营的一些问题之外，客流是最大的问题。”他说。

“之前我作念的是孤立店铺，进市集，房钱比原来高30%—50%，但我照旧遴荐了龟龄路，遴荐了进市集。”他说，其时考量主要有二：一是但愿新市集、新成见可以带来更大的流量；二是有个平台可以省去好多黄雀伺蝉，比如中央空调、安保等一系列软硬件上的处事。

“一运行生意很可以，新市集很吵杂，咱们店的坪效可以作念到3000—4000。”蒋皆林先容。餐厅坪效指的是营业额与门店营业面积的比值，在餐饮行业，要是能将坪效作念到5000，基本可以处于顶尖位置，个东谈主经营的小店能到3000—4000已属中上水平。其时他的不少“邻居”也能作念到这一数字，然而半年之后却纷繁下跌，致使跌到最初的1/3。

“这可动力于客流不睬念念。”他分析，“一方面，到了这个时分点，冲着新市集崭新感来的遐迩浮滥者，该来的都来过了；另一方面，市集里面、商圈里面的餐饮同质化竞争热烈，跟着多家新店开出，客流握住稀释。”

原来他也念念过通达外卖拓展客源，但估算后发目前现存运营资本下，外卖是亏本的，最终照旧遴荐毁灭。“要是能在更高层面上作念好业态多元性筹划，是否可以成为咱们商家更大的助力？”蒋皆林说。

在龟龄路、江宁路口的昔步·统益里，清洁工正为一家已搬空的餐厅外侧玻璃墙作念清洁。它的斜对面，一家新疆餐厅不久前刚换成潮州餐厅，只好围聚龟龄路的一家宁波菜餐厅、一家韩国菜餐厅较有东谈主气。

昔步·统益里，清洁工正为一家已搬空的餐厅外侧玻璃墙作念清洁。

统益里的方针是成为商圈内“小而好意思”的文化潮水新地标，然而客流量相同成为其发展瓶颈。

“统益里的店都很好，要念念念念办法，如何让更多东谈主过来。”住在摆布的住户陈女士觉得，这里有上海市首家现场烘焙的宠物零食店，有加拿大轻户外品牌的中国线下首店，还有专设的“早C晚A”失业餐饮空间，却阑珊引来更多东谈主流量的旅途。

以几百米开外的旭辉里为例，与地铁13号线、7号线有两个地下“接口”的它，对留下客流动足了脑筋。位于地下一层的中枢商户奥乐皆连锁超市，发达磁吸效应，成为不少住户生活浮滥必经之地。经过真切调研后旭辉里大幅调整业态配比，扫尾从旧例社区生意向主题型餐饮外交空间的转型，加多更多浮滥时分。

旭辉里与地铁13号线、7号线有两个地下“接口”直连。

奥乐皆店内。

对统益里而言，隔着一条马路就是地铁13号线江宁路站的4号口，能否充分期骗这一上风，增设地下通谈，让地铁客流出入更精真金不怕火？此外，这里附进住户繁多，在业态平衡性上，面前要点过度偏向餐饮与潮水零卖，社区便民业态十足缺失。是否可以得意附进住户买菜、修配等日常刚需，恰当引入生鲜便利店、便民处事站等业态，形成“潮水浮滥+便民处事”的互补模式，诱惑更多东谈主群驻留并养成浮滥习尚？

“老基础底细”要翻出“新花头”

吃过晚饭散逸步，是如今许多东谈主雷打不动的习尚，龟龄路沿线即是自然的灯光步谈，走走、吃吃、买买，好不欢娱。7家生意体中段，紧挨着的龟龄里和鸿寿坊东谈主气最旺。不外，创新生意式样流程中，“老基础底细”如何翻出“新花头”？附进住户和民众有话说。

本年头刚开业的龟龄里，“三条军队”最著名。最东边净素包子铺是“国民级”网红，凭借踏实的品性与亲民的价钱累积了无数诚实客群，不分晨夕要列队，最岑岭列队时长达30分钟；当中是其中枢商户——一家西北菜餐厅，一楼、二楼共4000平时米的营业面积，沿街窗口的羊肉串、新疆馕香气扑鼻，又是一列长队；最西边则所以可口著称的糖炒栗子……如斯，甜、咸、荤、素皆备，路东谈主走过总忍不住去那缭绕香气里“轧轧闹猛”。

龟龄里前常见三条军队。

在它近邻的鸿寿坊，首届“生气勃勃节”刚刚落下帷幕，这是一场专为50岁以上东谈主群打造的退休生活嘉年华。“欢乐派对”区域内，50岁的内蒙古街舞达东谈主“三岁娜拉”与Z世代舞者同台竞技，舞姿灵动不输年青后辈。尊巴舞池的律动扮演与电子八段锦的会通展现出传统与当代的碰撞，诱惑了不少路东谈主涌入舞池参与互动。据悉，为期2天的举止，鸿寿坊客流量同比进步10%。

如今，这座面积1.5万平时米的生意体，创下上海小体量生意的“流量传说”。为止2025年9月，面貌开业两年间迎接客流超1200万东谈主次，日均客流达2.7万东谈主次。

鸿寿坊内的白斩鸡摊位。

“这一派处所，咱们昔日都叫‘大自鸣钟’，目前好多小后生仍是不知谈了。”拎着一袋馕的70岁阿婆指点着目下的灯火后光追想往昔。大自鸣钟是上海普陀区西康路与龟龄路交会处的旧称，因1926年建于该地的缅想塔（大自鸣钟）得名，它高约30米，曾是沪西第一高建筑，其时附进商肆焕发、东谈主声欢叫，是伏击的生意中心。

在上海市生意经济学会会长、上海大学聂永有教诲看来，“大自鸣钟”是一个传承老上海记忆的历史文化标记，不为所用、径直解除有些可惜。能否聚合历史活化教育，将苏河水岸文化、龟龄路工业记忆融入经营布局和空间盘算，如在楼层走廊成立“老龟龄路影像展”等。对“文化+生意”标签的强化，还可进一步拓展到通盘商圈，串联统益里（里弄文化）、189弄（工业遗存）、龟龄里（估客文化）等历史空间，筹划“龟龄路文化动线”，推出“工业记忆导览”“里弄好意思食舆图”等主题清澈。如斯，鲜举止东谈主确当下与自如的历史体验重复，形成惟一无二的生意风貌，快乐彩app官方最新版下载有望诱惑更多外区市民，以及外省、异邦搭客，为区域生意发展带来无上限的增量空间。

筹划“商圈分享业态”

值得一提的是，7家生意体中，老牌市集的自我更新之旅从未住手。

行为龟龄路商圈的“初代网红”，亚重生活广场的发展历程见证了附进生意的荣枯迭代。1996年12月8日，其以上海首家厂房创新生意详尽体的创新形态开业，怒放式布局在其时极具特质，曾举办张信哲签售会等明星举止，成为沪西潮水地标。但2009年后受电商冲击、业态陈腐、定位糊涂等问题影响，市集堕入低迷。2023年起，运营方明确“估客焚烧气”主题定位，2024年夏日，这里重开后被列入普陀区城市更新重点面貌，以互异化打法重新追忆民众视线。

亚重生活广场一家餐厅外的等座区。

相亲角。

早上9点，亚重生活广场里的壹天俱乐部位于二楼的门口仍是东谈主头攒动。这家提供餐饮文娱详尽处事的步地，主要面向退休东谈主群及亲一又约会需求，以“一站式、一价全包”模式运营。它亦然“白昼银发经济+晚上夜经济”的分层运营策略的一部分。

壹天俱乐部内本旨拍照的老姐妹。

广场一楼则以特质夜宵餐饮为主，引入特质音乐扮演的民谣星、徐妈串串暖锅馆等品牌，扫数餐饮商户均营业至凌晨，凭借半怒放式内街的上风扫尾营业时分不受限。

然而，也有不雅点觉得，亚新捏续发展需措置业态联动不及、品牌影响力有限、处事细节欠缺等问题。业态联动方面，面前白昼与夜间客群十足辞别，容易堕入定位糊涂的逆境。

“这里有爆辣暖锅烤串，也有爷爷奶奶吃饭的圆台面，还有相亲角、征婚信息墙……”在摆布责任的李先生坦言，“好像是宽待扫数东谈主，但有特定需求的东谈主群，首选可能不是这里。”

2011年开业的巴黎春天百货，这几天正在进行大面积的外墙装修，新引入的网红餐厅开业在即。与城市更新的波涛比较，其升级迭代似乎相对慢了些，业态仍以旧例的餐饮、极少的购物、培植培训等为主，虽接踵引入朱光玉、王荣华等东谈主气餐厅，却难让吃客们更进一步浮滥。紧邻的189购物中心开业稍晚，业态布局访佛，其地下2层的盒马鲜生令不少主顾遴荐了后者。

盒马鲜生店内的海鲜区。

传统模式不变，光靠东敲西打的东谈主气店，是否能确凿变嫌在摆布住户心中的“老旧形象”？

民众指出，措置这些逆境，八成不应头痛医头、脚痛医脚，须从更高层面考量、筹划。龟龄路商圈附进3公里内可袒护数百万浮滥客群，双地铁与苏州河资源形成自然诱惑力，城市更新面貌更注入崭新活力，让它已具备“区位优胜、客群踏实、形态多元”的基础上风。但也存在“联动不及、特质分散、客群单一”的问题，生意体之间是此消彼长的竞争关系，而非错位的互补关系。

复旦大学经济学院副教诲左雪静冷漠，客群拓展需扫尾“精确深耕+跨界引流”双轮驱动。一方面深耕在地客群，针对中枢客群打造专属浮滥场景。如，为年青家庭推出“亲子浮滥通兑券”，为老年群体推出“康养文娱卡”，联动7家关系业态，提供更优质的处事。

另一方面积极跨界引流，借助苏州河水岸经济带开辟机会，打造“苏河夜航+商圈浮滥”联动家具，诱惑游船搭客上岸浮滥；联动静安寺、南京西路商圈推出“跨区浮滥联票”，通过地铁直达上风陆续外区客群。

同期，业态整合需构建“互异化定位+集群化发展”的新模式。如，建立商圈业态数据库，幸免同类品牌过度聚集；划定兼并菜系餐饮品牌数目，饱读吹特质首店与创新业态入驻；同期筹划“商圈分享业态”，在中枢区域成立大型泊车场、搭客处事中心、民众艺术空间等，进步举座浮滥体验，进一步诱惑更多年青客群与外区客流，扫尾从“社区型商圈”向“区域级浮滥主观点”的率先。

【民众对话】 

从“生意线”到“浮滥带”

城市周刊：跟着社区生意发展，不少区域内生意面貌新老重复，密集布局。对此，您如何看？

聂永有（上海大学教诲、上海市生意经济学会会长）：生意会聚的双刃剑效应在于一方面团聚产生东谈主气重复；另一方面同质竞争导致“你多我少”的零和博弈，确切每个定位访佛的生意体里有70%—80%以上的疏导品牌，一朝区域生意供给参加饱和情状，边缘面貌就可能面对失掉乃至倒闭的风险。因此，生意体串珠成链既带来机遇，也潜退藏忧，尤须在运营上找到平衡，通过业态优化组合助其最终成长为优质的“浮滥带”。

与此同期，政府应基于城市东谈主口散播和浮滥后劲，科学筹划生意网点布局。举例，江苏省就曾发文条件合理筹划生意详尽体，从严适度大体量面貌上马，幸免区域内过度开辟。

筹划部门可以建立生意面貌准入的审核和预警机制。如在面貌立项和审批阶段引入商务部门意见，对拟参加饱和区的新面貌严格把关。通过生意网点信息平台的动态监测，一朝发现某区域生意圭臬供给实足、出租率低下，实时调整、暂停新增供地，以免恶性竞争。

关于仍是出现过密布局、效益欠安的区域，政府也应积极介入调控和转型。可以饱读吹和诱导部分生意物业转型其他功能。对捏续失掉的“空城”市集，通过战略扶捏引进民众处事或创新业态给以周转。

城市周刊：当大型生意体与社区生意（邻里型生意）大小并存，面对“大而强”的前者，后者如何展现自身价值？

聂永有：社区生意体量虽小，却靠拢住户日常，十足可以走出特质化谈路，通过得意附进住户高频需求，形成高黏性上风。

开头，社区生意要精确定位客群：凭证社区东谈主口结构和生活方式，详情主打业态组合。举例年青白领采集的社区，可侧重前锋潮水、小资餐饮；老年住户为主的小区，则设立生鲜超市、诊所、便民处事圭臬等。

其次，业态组合互异化是要道。不成精真金不怕火复制大型市集的品牌堆砌，而应引入社区特质店铺和处事，如社区书店、健身房、腹地餐饮、托幼培植等，把“生生气味”融入生意空间，使社区生意成为“生活的当然延迟”而非刻意的浮滥主观点。通过“在地文化赋能”，社区生意还能塑造自身专有的文化标签。举例聚合当地历史、东谈主文主题进行装修吩咐，依期举办社区节庆举止、非遗手作市集等，营造社区包摄感和文化氛围，让住户对社区生意产生神志招供。

城市周刊：就新商圈中的单体而言，如何找到自身维度与生计之谈？

聂永有：面对新的浮滥趋势，单一功能的生意体逐渐难以得意东谈主们的需求，“生意+”的会通模式正在兴起。这一模式指的是将购物中心与文化、旅游、社区处事、民众空间等元素深度会通，打造具有复合价值的步地。国表里许多案例标明，“生意+”可以为区域带来新活力。

开头是生意+文化。一个经典案例是韩国首尔COEX购物中心将中庭改形成怒放式民众藏书楼——星空藏书楼。这座耗资60亿韩元打造的场景占地2800平时米，藏书7万余册，全年举办160场以上文化举止，赋予购物中心浓厚的东谈主文气味。诚然藏书楼自己不以牟利为主见，但自开张后，COEX客流量一年内激增至2100万东谈主次，50多家新品牌接踵入驻，一铺难求。

其次是生意+旅游/文娱。在迪拜，通过在购物中心内会通大型旅游景点，打造出“购物+不雅光”胜地——迪拜商城。该商城里面领有寰宇最洪流族馆、奥林匹克规格溜冰场等繁多体验圭臬，每年诱惑高出1亿东谈主次访客。诸多案例标明，将生意空间与旅游不雅光、趣味体验相聚合，可以极大延长浮滥者停留时分，扩大辐照规模，让购物中心成为城市会客厅和文娱步地。

这些现实都指向一丝：生意的规模在拓展。将来，不管是商圈照旧单体生意，都将不再是禁闭的卖场，而是城市生活的平台，承载购物、餐饮、文旅、外交等多元需求。这既进步了区域详尽价值，也为实体生意寻找到新的增长点。